Introduzione
Benvenuto alla terza parte della Guida per l’Acquisto della tua Prima Casa!
Se hai completato le parti uno e due della serie, sei praticamente un esperto; poiché abbiamo trattato molti argomenti tra cui: finanziamento, come trovare la tua casa, collaborare con un agente immobiliare e altro ancora. Nella terza parte di questa serie, continueremo ad ampliare la tua base di conoscenze sull’acquisto di una casa con consigli tratti dal libro Your First Home (Second Edition), scritto da Gary Keller e Jay Papasan.
Fare un’Offerta
Indipendentemente dal mercato, ci sono tre componenti fondamentali di qualsiasi offerta: prezzo, condizioni e clausole sospensive (o “condizioni”).
Prezzo: Il prezzo giusto riflette equamente il valore di mercato della casa che vuoi acquistare. Per trovare questo prezzo, il tuo agente elaborerà un’analisi comparativa del mercato (CMA), che è un insieme di case vendute di recente che somigliano a quella che desideri per dimensioni, condizioni, posizione e servizi.
Questi record sono anche chiamati “comparabili” o “comps.” Otterrai le migliori intuizioni di mercato dalle case più simili a quella che stai cercando. Il tuo insieme di comparabili ti permetterà di determinare un costo medio per metro quadrato, che forma la base di un’offerta competitiva.
Condizioni: Tu e il venditore dovete concordare molti dettagli, come quando si concluderà l’affare, se il venditore manterrà alcuni elementi dell’arredamento (come tende o elettrodomestici), e chi pagherà i costi di chiusura. Questi fattori sono chiamati “condizioni,” e offrono flessibilità aggiuntiva agli acquirenti e ai venditori nel creare un accordo vincente.
Quando si tratta di condizioni, ricorda che tutto è negoziabile. Tuttavia, diversi mercati hanno regole informali che governano i tipi di richieste che puoi fare ai venditori. Il tuo agente ti informerà su ciò che il venditore probabilmente si aspetta, così come sui pro e contro del deviare dalle norme di mercato. Le sei condizioni base in un’offerta immobiliare sono: programma, trasferimenti, commissioni, costi di chiusura, garanzia della casa e deposito di garanzia.
Clausole Sospensive (o Condizioni): Queste clausole ti permettono di uscire dall’affare se la casa presenta un problema che non esisteva, o di cui non eri a conoscenza, quando hai firmato il contratto. Specificano qualsiasi evento che dovrà verificarsi affinché tu possa rispettare il contratto.
Clausole sospensive comuni includono:
- Ispezioni: ti proteggono dal pagare troppo per una casa che nasconde problemi MAJOR.
- Finanziamento: ti permette di uscire dal contratto nel caso in cui non ti qualifichi per un mutuo.
- Valutazione: garantisce che la casa sarà valutata professionalmente e tu acquisterai solo se il valore della valutazione è almeno pari a quello che hai concordato di pagare per la casa.
Negoziazione
Una volta che tu e il tuo agente avrete scritto un contratto, il tuo agente lo sottoporrà all’agente del venditore. Il venditore potrebbe scrivere una controfferta che, ad esempio, richieda una data di chiusura anticipata e un prezzo leggermente più alto. Poi sta a te decidere se accettare le modifiche o controbattere la controfferta. Il tuo agente si occuperà di tutte le comunicazioni con l’agente del venditore, fornendo una barriera tra te e il venditore e risparmiandoti lo stress delle negoziazioni in persona.
Quando tu e il venditore raggiungete un accordo e entrambe le parti firmate il contratto, l’assegno che hai firmato come deposito di garanzia sarà depositato in un conto di deposito a garanzia.
Il tuo agente si occuperà di tutte le comunicazioni con l’agente del venditore, fornendo una barriera tra te e il venditore e risparmiandoti lo stress delle negoziazioni in persona
Effettuare la Due Diligence con un’Ispezione della Casa
Successivamente, è importante completare un’ispezione della casa. Un’ispezione rivela i difetti nascosti della casa dei tuoi sogni, così puoi tornare dal venditore per negoziare. Tipicamente, i venditori accetteranno di risolvere i problemi o ridurre il prezzo di vendita per coprire i costi delle riparazioni.
Prima di assumere il tuo ispettore, rivedi la dichiarazione del venditore (nota come “foglio informativo della proprietà del venditore”), una dichiarazione scritta della conoscenza dei proprietari delle condizioni attuali della proprietà. Il tuo agente otterrà la dichiarazione dall’agente del venditore. I requisiti per ciò che esattamente deve essere condiviso in una dichiarazione del venditore variano da stato a stato, ma di solito devono includere qualsiasi informazione su grandi riparazioni o problemi strutturali.
Assicurati di partecipare all’ispezione se puoi e leggi attentamente il rapporto dell’ispezione successivamente. Una volta che hai rivisto e collaborato con il tuo agente per decidere cosa far riparare per finalizzare l’acquisto, il tuo agente comunicherà le tue richieste al venditore per le negoziazioni finali.
Dopo l’ispezione e la negoziazione, gli ultimi passaggi tra qui e la chiusura – che includono un’indagine, il lavoro del titolo e la valutazione – sono gestiti principalmente dal tuo agente e dal prestatore.
